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干货 · 市场数据
Cover
直播第一模块 · 市场数据更新

拐点，
已经写进数据里

全国房价连续第三个月下跌，这是 2022 年底以来最大跌幅。但八个首府，冷热完全不同——今晚我们一页一页看清楚。

澳洲凯文·持牌买家代理·Cotality 官方数据
第一模块 · 一手数据看拐点
Act I · 01 / 30
干货有用好用 · 市场数据
价值页
这一模块，你能带走什么

看懂官方报告的每一页

干货
全套官方数据
Cotality 7月更新，30+ 张原图逐页拆解
有用
八城分化真相
谁在跌、谁还在涨，一张图看清
好用
拐点判断框架
先看数据，再谈策略与回本点
价值页 · 三标签
Act I · 02 / 30
有用 · 市场数据
Agenda
第一模块 · 路线

这份报告，我们这样读

① 全国大盘

指数、拍卖、成交、挂牌——大盘凉了没

② 租金与收益

空置率、租金涨幅、毛收益 vs 房贷利率

③ 八大首府

悉墨布阿珀霍达堪，一城一页

④ 宏观背景

利率、通胀、信心、信贷、人口

⑤ 拐点研判

数据串起来，说清下半年怎么走

第一模块议程
Act I · 03 / 30
干货 · 市场数据
数据溯源
数据从哪来

只用一手 · 官方公开

「Cotality · National Housing Market Update（July 2026）」
A级 · 官方月度更新，6月数据7月发布，直接采用
本模块所有图表均截自该报告原文，逐页标注来源。
A级 · 数据可复核，不做二次加工

今晚不讲道听途说。每个结论，都能在这份官方报告里找到出处。

数据来源 · A级
Act I · 04 / 30
干货 · 市场数据
全国大盘
National Dwelling Value Index
National Dwelling Value IndexMoM −0.4%
先看全国

连续第三个月下跌

全国房价 6 月环比 −0.4%，连续第三个月走低，是 2022 年 12 月以来最大单月跌幅；较 3 月高点已回落 0.7%。加息累计 75 个基点叠加通胀，把这轮上涨按了暂停键。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
全国大盘
Act I · 05 / 30
干货 · 市场数据
全国大盘
Month-on-month change
Month-on-month changeJune 2026
谁在领跌

六大城市，冷热两极

6 月环比：悉尼 −1.2%、墨尔本 −1.0%、堪培拉 −0.6% 领跌；阿德莱德持平；布里斯班 +0.3%、珀斯 +0.7% 仍在涨。同样是首府，走向已经分成两个阵营。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级

记住这条分界线——后面一城一页会更清楚。

全国大盘
Act I · 06 / 30
干货 · 市场数据
全国大盘
Housing Affordability
Housing Affordability48.8% of income
为什么会跌

买不动了

偿还一笔新房贷要吃掉家庭收入的 48.8%，处于历史高位。价格涨到收入撑不住，需求自然被挤出——这是这轮降温最根本的原因。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
全国大盘
Act I · 07 / 30
干货 · 市场数据
高频信号
Final Auction Clearance Rate
Final Auction Clearance Ratevs Monthly HVI
最快的温度计

拍卖清出率跌破 50%

首府综合清出率自 5 月底跌破 50%，6 月底一度探至 40% 出头。清出率是市场最灵敏的领先指标——它先冷，价格才跟着走弱。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级

清出率 < 50% = 买方市场信号，议价空间在打开。

高频信号
Act I · 08 / 30
干货 · 市场数据
高频信号
National Home Sales
National Home Salesmonthly + 6mo trend
量在先

成交同比 −16%

全国成交量同比 −16%，比过去五年均值低约 15%。价跌之前先是量缩——观望情绪浓，成交在萎缩，这是典型的拐点前奏。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
高频信号
Act I · 09 / 30
干货 · 市场数据
高频信号
New & Total Listings
New & Total ListingsYoY +11%
供给在增加

新挂牌同比 +11%

新挂牌量同比 +11%，市场上可选房源变多。买家少、房源多，天平进一步向买方倾斜——挂久了卖不掉，价格就得让步。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
高频信号
Act I · 10 / 30
干货 · 市场数据
结构分化
Rolling Quarterly Change
Rolling Quarterly ChangeCapitals vs Regionals
别只盯首府

地区市场逆势走强

季度看：首府 −1.3%，而 地区 +1.1%，西澳地区更是 +3.7%。资金正从贵、供给足的首府，往可负担、有产业支撑的地区流动。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
结构分化
Act I · 11 / 30
有用 · 市场数据
租金端
Vacancy Rate — Australia
Vacancy Rate — Australia1.6%
租的一端

空置率仅 1.6%

全国空置率 1.6%，远低于近十年均值 2.5%。买卖端在降温，租赁端却依旧极紧——这正是现金流型策略下半年的底气所在。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级

买卖降温 ≠ 租赁降温，两个市场要分开看。

租金端
Act I · 12 / 30
有用 · 市场数据
租金端
Gross Rental Yield vs Mortgage Rate
Gross Rental Yield vs Mortgage Ratespread
算清利差

毛收益 3.5% vs 房贷 6.4%

首府毛租金收益 3.5%，投资房贷利率约 6.4%，负利差近 3 个点。靠租金覆盖不了利息——这就是为什么现金流和回本点，今晚必须算清楚。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
租金端
Act I · 13 / 30
干货 · 市场数据
悉尼
Sydney value change
Sydney · 价值变化图Cotality
Sydney

悉尼

季度
−3.2%
年度
+0.3%
中位价
$1,265,608
全国最贵、也是这轮跌得最狠的市场：季度 −3.2% 领跌全国，年度几乎归零。高基数 + 可负担性触顶，回调最明显。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Sydney key statistics
悉尼 · Key Stats
Act I · 14 / 30
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墨尔本
Melbourne value change
Melbourne · 价值变化图Cotality
Melbourne

墨尔本

季度
−2.6%
年度
−0.9%
中位价
$808,486
季度 −2.6%、年度 −0.9%，是唯一年度转负的首府。价格洼地 + 人口回流，是长线买家值得盯的市场。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Melbourne key statistics
墨尔本 · Key Stats
Act I · 15 / 30
干货 · 市场数据
布里斯班
Brisbane value change
Brisbane · 价值变化图Cotality
Brisbane

布里斯班

季度
+1.3%
年度
+17.4%
中位价
$1,118,306
逆势上涨：季度 +1.3%、年度 +17.4%，中位价已破百万。移民 + 基建 + 相对可负担，仍是增值主力。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Brisbane key statistics
布里斯班 · Key Stats
Act I · 16 / 30
干货 · 市场数据
阿德莱德
Adelaide value change
Adelaide · 价值变化图Cotality
Adelaide

阿德莱德

季度
+1.3%
年度
+11.6%
中位价
$945,868
季度 +1.3%、年度 +11.6%，韧性十足。供给紧、可负担性尚可，是稳健型买家的安全牌。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Adelaide key statistics
阿德莱德 · Key Stats
Act I · 17 / 30
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珀斯
Perth value change
Perth · 价值变化图Cotality
Perth

珀斯

季度
+2.0%
年度
+23.9%
中位价
$1,046,551
全国年度涨幅冠军：+23.9%，季度仍 +2.0%。资源周期 + 低基数 + 人口流入，但涨幅已在放缓，追高要谨慎。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Perth key statistics
珀斯 · Key Stats
Act I · 18 / 30
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霍巴特
Hobart value change
Hobart · 价值变化图Cotality
Hobart

霍巴特

季度
+1.4%
年度
+9.3%
中位价
$752,760
季度 +1.4%、年度 +9.3%，小市场重回温和上行。总价低、门槛友好，适合入门配置。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Hobart key statistics
霍巴特 · Key Stats
Act I · 19 / 30
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达尔文
Darwin value change
Darwin · 价值变化图Cotality
Darwin

达尔文

季度
+5.0%
年度
+19.8%
中位价
$638,187
季度 +5.0% 全国最猛，年度 +19.8%，中位价却是首府最低。高收益 + 低总价，但市场浅、波动大，是高风险高弹性的选择。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Darwin key statistics
达尔文 · Key Stats
Act I · 20 / 30
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堪培拉
Canberra value change
Canberra · 价值变化图Cotality
Canberra

堪培拉

季度
−1.3%
年度
+2.9%
中位价
$885,254
季度 −1.3% 转弱，年度仍 +2.9%。公务员支撑的稳定市场，随大盘温和降温，波动小。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
Canberra key statistics
堪培拉 · Key Stats
Act I · 21 / 30
干货 · 市场数据
宏观背景
RBA Cash Rate Target
RBA Cash Rate Target4.35%
利率这只手

现金利率 4.35% 按兵不动

RBA 6 月维持现金利率 4.35%，仍显著高于疫情前水平。高利率是压制价格与需求的最大变量——什么时候降息，就是下半年最大的悬念。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
宏观背景
Act I · 22 / 30
干货 · 市场数据
宏观背景
Annual Inflation — Headline & Core
Annual Inflation — Headline & Coreabove target
为什么不降息

通胀仍在目标上方

整体与核心通胀仍高于 RBA 目标区间。通胀不回落，降息就没底气——这也解释了为什么房贷利率短期难松。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
宏观背景
Act I · 23 / 30
干货 · 市场数据
宏观背景
Consumer Sentiment
Consumer SentimentANZ / Westpac
人心的温度

消费者信心偏悲观

两大信心指数持续处于悲观区间。信心不足 → 观望增多 → 成交萎缩，与前面量缩、清出率走低完全对得上。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
宏观背景
Act I · 24 / 30
有用 · 市场数据
宏观背景
Lending by Borrower Type
Lending by Borrower TypeInvestors 41%
谁在买

投资者占放贷 41%

投资者占新增放贷约 41%，处于高位。若负扣税 / 资本利得税政策收紧，将直接抑制投资需求——这是下半年必须盯紧的政策风险。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
宏观背景
Act I · 25 / 30
干货 · 市场数据
宏观背景
Population · Completions · Unemployment
Population · Completions · Unemploymentstructural
长期地基

人口强、供给弱、就业稳

人口增长强劲、新房竣工不足、失业率维持低位。短期价格在调整，但供需的长期地基依然偏紧——这决定了这不是崩盘，而是拐点回调。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
宏观背景
Act I · 26 / 30
干货 · 市场数据
全景收束
Rolling 3-Month Change
Rolling 3-Month ChangeState capitals
一张图看全国

三月滚动 · 各州首府

把八城放进同一张三月滚动图：东南部（悉墨堪）在跌，中西部与北部（珀布阿达霍）还在涨。没有统一的『澳洲楼市』，只有各自的城市周期。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
全景收束
Act I · 27 / 30
有用 · 市场数据
拐点研判
数据串起来

这是拐点回调，不是崩盘

短期 · 降温
量缩价跌
清出率<50%、成交−16%、连跌三月
分化 · 加剧
东南冷、中北热
悉墨堪领跌，珀布阿达仍涨
长期 · 偏紧
供需未松
空置1.6%、人口强、竣工弱

全国口径下跌，掩盖了城市层面的两极。下半年的机会，不在『买不买』，而在『买哪个城市、用什么策略』。

拐点研判 · 三层结论
Act I · 28 / 30
好用 · 市场数据
回本点
从看盘到算账

负利差时代，先算回本点

毛收益 3.5% vs 房贷 6.4%：靠租金填不平利息，缺口得自己补。
来源：Cotality · National Housing Market Update (July 2026) · A级
买入前先算清：房价要涨多少，才能覆盖持有成本回本？
好用 · 回本点速算器

下半年不能只看涨跌，要看『我这套房，几个点才回本』。这套速算逻辑，第二模块结合策略详细拆。

回本点 · 衔接策略
Act I · 29 / 30
干货有用好用 · 市场数据
过渡
第一模块 · 小结

数据看完了，
接下来是你的打法

拐点、分化、负利差——大盘的牌已经摊开。第二模块：不同情况的人，下半年最适合的房产策略是什么。

干货·有用·好用·进入第二模块
过渡 · 进入策略模块
Act I · 30 / 30